Hrozivú situáciu demografie bez bytov nezmeníme
Róbert HÖLCZ ‒ Karikatúra: Ľubomír KOTRHA
Trh s bývaním na Slovensku charakterizuje preferencia Slovákov mať vlastné bývanie, čo vo väčšine prípadov bez získania hypotéky v súčasnosti nie je možné. Na druhej strane čoraz viac vyvstáva jeho nedostupnosť, pod ktorou sa rozumie, za koľko ročných hrubých platov si môžeme zabezpečiť len štandardný trojizbový byt…
Pre spomínané dôvody sa bývanie dnes stáva jednou z hlavných politických tém. Podľa vyjadrenia premiéra Roberta Fica trh to nevyriešil, ale skôr zlyhal. Preto prijala koaličná vláda zákon o štátnej podpore nájomného bývania, ktorý má zabezpečiť cenovo dostupné nájomné bývanie s podporou štátu a s účasťou aj súkromného kapitálu. Za organizáciu tohto procesu zodpovedá štátom zriadená Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB). Pozrime sa, za akých podmienok funguje dnes poskytovanie hypotekárnych úverov a k akým zmenám dôjde od októbra tohto roka z hľadiska zlepšenia dostupnosti podmienok na ich získanie.
■ PRÍSNE KRITÉRIÁ
Národná banka Slovenska stanovila pre komerčné banky tri hlavné podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru. Podľa ukazovateľa DTI môžu celkové dlhy klienta byť len do výšky osemnásobku jeho čistého ročného príjmu. Ukazovateľ DSTI stanovuje, že maximálne šesťdesiat percent z čistého mesačného príjmu klienta môže ísť na splátky hypotéky a ukazovateľ LTV zas určuje, že hypotéka sa môže poskytnúť len do výšky osemdesiatich percent z ceny založenej kupovanej nehnuteľnosti.
Napriek prísnym kritériám počet záujemcov o hypotéku neustále rástol a zvyšovali sa tiež objemy poskytnutých peňazí, keďže ceny bývania sa každým rokom zvyšovali o vyše desať percent. Podľa počtu poskytnutých hypoték sme si však mysleli, že mladá rodina nemá problém so získaním hypotéky, čo však nebola pravda. Kúpiť byt si vyžaduje v priemere štrnásť ročných čistých platov. Prieskumom NBS sa zistilo, že väčšina poskytnutých úverov išla nie na kúpu prvého bývania, ale na získanie investičného podnikania, čo bol tiež dôvod, prečo v poskytnutí hypotekárnych úverov dôjde od 1. 10. 2026 k niektorým zmenám.
■ ZMENY V UVEROVANÍ
Od 1. októbra 2026 nastanú pri poskytovaní hypotekárnych úverov zmeny týkajúce sa ukazovateľa LTV. Pre mladých do tridsiatich piatich rokov bude komerčná banka môcť poskytnúť hypotéku do výšky 90 percent z ceny nehnuteľnosti, ak si kupujú svoje prvé bývanie a zároveň nevlastnia inú obytnú nehnuteľnosť.
Neplatí to vždy, najmä ak sa u hypotekárneho klienta vyskytuje zvýšené riziko splácania aj pre nízke príjmy. Spomínanou zmenou sa zvyšuje dostupnosť prvého bývania, ale nie dostupnosť počtu rokov jeho splácania, ktoré z dôvodu vyššieho plnenia sa o niekoľko mesiacov predlží. V prípade, že žiadateľ o hypotéku bude mať nad tridsaťpäť rokov alebo bude kupovať druhú nehnuteľnosť na bývanie, zostáva doterajší štandardný strop 80 percent z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Pre občana, ktorý kupuje tretiu a ďalšie nehnuteľnosti, môže komerčná banka poskytnúť hypotéku len do výšky 70 percent z ceny kupovaných nehnuteľností. Vo všetkých troch prípadoch si žiadateľ o hypotéku nad zákonom stanový limit musí doplatiť z iných ako úverových zdrojov.
■ HYPOTEKÁRNA POMOC
Od 1. mája 2026 funguje hypotekárna pomoc, ktorá sa v minulých rokoch platila zo štátneho rozpočtu. Od mája ju komerčné banky poskytujú z vlastných zdrojov, čo bolo jedno z vládnych konsolidačných opatrení. Nárok má žiadateľ, ktorého príjem neprekročil 1,6-násobku priemerného mesačného zdaniteľného príjmu v roku 2024. Jeho výška je 75 percent z nárastu splátky, maximálne do výšky 150 eur mesačne. Týka sa však len hypoték, ktorých splácanie sa začalo pred 1. januárom 2024 a splátka sa zvýšila len z dôvodu refixácie úrokovej sadzby. Medzi ďalšie podmienky poskytnutia hypotekárnej pomoci patria: ak hypotéka je poskytnutá komerčnou bankou, a nie stavebnou sporiteľňou, a je založená právom k tuzemskej nehnuteľnosti určenej len na vlastné bývanie. Hypotekárna pomoc sa môže uplatniť len na jednu hypotekárnu úverovú zmluvu.
Filozofická fakulta Univerzity Komenského, katedra žurnalistiky
